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北京限競房降價銷售為哪般

2019-06-21 10:50  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚)在人們的慣有印象中,北京的新房很受歡迎,有的甚至一房難求??贍殼?,有一種類型的新房竟然成了庫存積壓房,那就是限競房(以“限房價、競地價”方式供地并開發的商品房)。作為樓市調控的一種方式,北京自2016年下半年以來,市場供應主力產品就是限競房。但為何限競房銷售狀況并不理想?記者對此進行了深入采訪。

  限競房成市場主力

  2015年被北京房地產業內人士稱為“豪宅元年”,隨著土地價格水漲船高,新房供應一度全面高端化。進入2016年,北京決心扭轉地王和豪宅項目不斷涌現的局面,從當年9月樓市新一輪調控開始,北京的住宅土地供應幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出,即未來住宅需要以政府限定的價格銷售,多數項目戶型采用“70/90”(平方米)設計,且購房者在取得房產證五年內不得出售。

  諸葛找房的統計顯示,2017年北京成交限競房用地44宗,成交規劃建筑面積646萬平方米,限競房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競房用地41宗,成交規劃建筑面積497萬平方米,限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。如今,限競房用地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上,限競房已經成為北京樓市供應的中堅力量,對緩解北京市場的供需矛盾,引導市場回歸理性有著重要作用。

  中原地產研究中心相關負責人告訴記者,從2018年6月10日開始到2019年6月10日,北京新房市場總計入市50個限競房項目,供應住宅套數達到了34559套,今年下半年還將有大量限競房上市。正如中原地產首席分析師張大偉分析,2019年北京入市的限競房有望超過6萬套。

  去化率不足四成

  北京限競房真實的去化率到底是多少?中原地產研究中心統計數據顯示,從2018年6月10日入市開始,截至2019年6月10日,北京限競房網簽套數合計11976套,占供應總量的35%;網簽面積為125萬平方米,按照面積計算,網簽完成率只有31%,平均網簽均價為每平方米48693元,網簽總金額為610億元。這就意味著,近七成的限競房還未銷售出去。

  分區域看,大興、豐臺成交量領先,大興區成交套數3696套,豐臺區成交套數1768套;而門頭溝、延慶成交套數墊底。從各區域具體銷售情況來看,豐臺區限競房項目多數位于五環內,位置較好,購房者關注度高,去化率約52%,表現優于其他區域;其次為昌平區(48%);密云區由于受碧桂園·瑯輝項目的帶動作用,去化率在43%。

  尤其值得關注的是北京遠郊區縣,截至目前,北京遠郊區縣共入市8個限競房項目,其中5個項目去化率不足10%,3個甚至不足2%。此外,門頭溝區限競房項目入市1個,該項目為金地集團、電建地產等開發商聯合開發的華萃西山,共成交37套,成交面積為3315平方米,成交均價為48963元/平方米,成交金額為1.62億元,去化率僅為6.36%。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,背負著巨量庫存限競房令開發商們如芒刺在背,僅近50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元,限競房庫存的市值更超過4000億元,靜態去化周期估計將長達82個月。“有些限競房項目的退房率很高,甚至動輒多達幾十套。”某房企高管向記者透露。

  降價能否改變現狀

  記者在豐臺區某限競房項目售樓處看到,項目12棟樓的總成交量只有207套。“一共1000多套房,一直在賣,基本上現在一期二期都有房。”銷售員坦言,“最近賣得不太好,真心想買的不多。”

  供應扎堆、競品環伺、客戶選擇多、市場大環境不佳、產品滯銷,這就是限競房入市一周年后,多數樓盤的生存現狀。

  為什么會出現如此局面?郭毅表示,過去兩年,北京在加大土地供應量的同時,限定了價格和產品設計,市場供應的住宅產品在地段、戶型、總價等方面高度相近,再加上項目地段大多比較偏遠,造成了限競房大面積滯銷。

  在踩盤過程中,記者發現,北京限競房供應以六環沿線為主,五環至六環之間有較大體量的布局。尤其是遠郊區縣的限競房項目距離主城區較遠,配套設施不完善,雖然價格較低,但仍難以吸引購房者,導致各項目去化情況不佳。

  據記者了解,在當前充斥著大量限競房的市場上,為了找到有效客戶群,加快去化速度,開發商不惜支付不菲的渠道費用,打出線上線下各種營銷組合拳,但多數項目仍難以改變滯銷的局面。房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價,從而斷臂求生。

  記者在房山某限競房售樓處了解到,該項目為了吸引購房者,已經選擇降價銷售。其銷售人員告訴記者:“現在均價每平方米3.1萬元左右,開盤時是每平方米3.4萬元左右。”

  記者粗略統計,從銷售進程來看,大多數限競房項目的網簽價格都在持續下降,降幅在3%左右。進退之間,考驗的是開發商對政策調控的適應性和自身產品創新、成本管控等多種能力的內功。

責任編輯:任冬雪

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